Shromáždění společenství vlastníků je způsobilé jednat a usnášet se, pokud jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů všech vlastníků jednotek.

Způsobilost shromáždění SVJ, hlasování podle NOZ

K přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na usnášeníschopném shromáždění, pokud stanovy SVJ nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů pro přijetí usnesení:

  • Podle ust. § 1206 odst. 1 NOZ, má každý vlastník jednotky tolik hlasů, kolik odpovídá jeho podílu na společných částech. Shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek, je usnášeníschopné, pokud jsou na něm přítomni ti vlastníci jednotek, kteří mají součtem většinu všech hlasů počítanou podle podílů, tedy více než 50% hlasů počítáno podle podílů.
  • K přijetí usnesení shromáždění je třeba většina hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet.
  • Pokud tomu tak není, je třeba k přijetí usnesení větší, než poloviční počet hlasů vlastníků počítáno podle podílů (tedy nadpoloviční většina hlasů).
  • V případě že stanovy vyžadují vyšší kvorum, záleží na formulaci ve stanovách. Zda je požadováno kvorum větší než ¾ vlastníků, nebo ¾ vlastníků z přítomných na usnášeníschopném shromáždění.
  • Hlas toho, kdo se zdržel, se nepočítá, tedy jako by nehlasoval. Jeho význam je však v tom, že ovlivňuje usnášeníschopnost shromáždění.

Hlasovací lístky

Ke shromáždění vlastníků je vhodné uvést, že každý příchozí je povinen řádně se zapsat do prezenční listiny shromáždění (jako osoba s hlasovacím právem nebo jako host, pokud je tak dovoleno) a případně i prokázat své právo hlasovat či důvod své účasti na shromáždění. Pokud má příchozí hlasovací právo, převezme si i hlasovací lístky, pokud je zvolena tato forma hlasování.

V úpravě bytového spoluvlastnictví nejsou upraveny požadavky na hlasovací lístky, je tedy věcí každého společenství nakolik bude tuto záležitost formalizovat např. ve stanovách či jednacím řádu shromáždění:

  • Hlasovací lístek (pokud se používá), by měl obsahovat název hlasovací lístek, jméno a příjmení osoby, která hlasuje, podíl na společných částech.
  • Mohou být rovněž připraveny hlasovací lístky o různých barvách, kdy určitá barva bude znamenat podíl na společných částech. V takovém případě se bude hlasovat o jednotlivých bodech programu a sčítat hlasy podle barev lístků.
  • Lze připravit hlasovací lístky s vyznačením podílu na společných částech a barvy pro hlasování. Např. zelená barva znamená hlas „pro návrh“, červená barva znamená „proti návrhu“ a bílá barva znamená „zdržel se hlasování“.

Sčítání hlasů 

se provádí obvykle v návaznosti na způsob hlasování. Pokud by bylo zvoleno tajné hlasování tak se zřejmě bude nutné hlas spočítat až dodatečně. Postup není nikde upraven je tedy věcí společenství, jaká pravidla ve stanovách nebo jednacím řádu.

Stejně tak by měl být upraven i způsob informování vlastníků o přijatých usneseních. Informace o hlasování by měly být dostupné v sídle SVJ, a to vždy když jsou úřední hodiny výboru nebo předsedy SVJ, případně lze upravit i povinnost informovat členy písemně o přijatých usneseních.

Společný zástupce manželů při hlasování

Nový občanský zákoník výslovně ukládá, aby jak spoluvlastníci jednotky, tak manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění, zmocnili společného zástupce k výkonu jejich práv vůči SVJ. Spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění se považují za jednoho vlastníka. Plná moc pro společného zástupce bude uložena v dokumentech SVJ, zákon zde nepředepisuje ověřené podpisy. Termín „společný zástupce“ jasně definuje §1185 odst. 2 NOZ – „Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění“

Hlasování per rollam

Novinka pro vlastníky je také rozhodování mimo zasedání shromáždění („per rollam“). Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek pokud stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Rozhodování per rollam se řídí ustanoveními § 1210 a násl. NOZ, dle kterého lze bez dalšího rozhodovat per rollam pouze v případě, že je tak stanoveno pro daný případ ve stanovách SVJ. Pokud ve stanovách úprava rozhodování per rollam absentuje, je možné rozhodovat per rollam pouze v případě, že byla řádně svolána schůze, ta však nebyla usnášeníschopná, a tak v tomto případě osoba, která je oprávněna svolat schůzi SVJ, navrhne ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci rozhodli o týchž věcech mimo zasedání. V jiných případech rozhodování per rollam není možné a takto přijaté rozhodnutí by bylo možné napadnout pro neplatnost. Vzor návrhu na hlasování per rollam.

Přehlasovaný vlastník

Přehlasovaný vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Lhůta pro podání návrhu se zkracuje z 6 měsíců podle ZOVB na 3 měsíce. Je-li pro to důležitý důvod, může vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která sice byla řádně předložena shromáždění SVJ k rozhodnutí (tj. byla uvedena v pořadu jednání na pozvánce), ale pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se, nebylo o této záležitosti rozhodnuto.