Společenství vlastníků jednotek zkráceně SVJ je název, který souvisí s oblasti správy nemovitostí (budov) rozdělených na více právně samostatných  jednotek nebo částí. Nemovitost může být rozdělena buď na jednotky a společné části, podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nebo pouze na jednotky nově podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. V budově mohou být pouze jednotky téhož druhu (viz § 3063 zákona č. 89/2012 Sb občanský zákoník).

Rozdělení budovy na jednotky vzniká pouze projevem vůle a souhlasu vlastníka budovy. Dokumentace o tomto rozdělení zejména bytových jednotek se nejprve uloženo do sbírky listin a zapsáno do katastru nemovitostí. Tímto vzniká samostatný ekonomický subjekt (právnická osoba SVJ), který má vlastní právní subjektivitu. Samotné jednotky jsou pak v osobním vlastnictví a nový vlastník může s jednotkou ve vlastnictví právně nakládat (prodej, darování, převod na jinou osobu)

Společenství vlastníků jednotek – členění

V tuzemských právních předpisech se s výrazem Společenství vlastníků jednotek setkáváme od roku 1994 ve třech různých, velmi odlišných významech. Všechny tři typy s názvem „společenství vlastníků jednotek“ se můžeme i v dnešní době setkat; tzn. existují vedle sebe.

1. typ Společenství vlastníků jednotek

kdy společenství vlastníků jednotek vzniklo podle ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů od roku 1994: Jedná se o skupinu vlastníků jednotek a spoluvlastníků společných částí domu, kdy nevzniká právnická osoba s přidělením IČ. Tato dříve vznikala společenství vlastníků bez právní formy a to rozdělením budovy na jednotky v časovém období od roku 1994 až do dne 31. 12. 2013. Smlouva na správu domu se pak sjednává v samostatné smlouvě s každým jednotlivým vlastníkem zvlášť.

2. typ Společenství vlastníků jednotek

vzniklých podle novelizovaného zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů ale již dle novely č. 103/2000 Sb., kterou se zákon o vlastnictví bytů mění: Takto vzniklé společenství vlastníků jednotek již je právnickou osobou, s přiděleným IČ a vlastní právní subjektivitou, řídící se vlastními stanovami, kterému ze zákona plyne povinnost vykonávat správu společných částí domu. Tento typ společenství vlastníků vznikal automaticky ze zákona od 1. 7. 2000 do 31. 12. 2013. Tehdejší podmínky pro vznik společenství určovaly minimální počet vlastníků jednotek v domě v počtu 5ti jednotek ve vlastnictví alespoň 3 různých vlastníků. Přesto, že zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů byl již zrušen, tak tato právní úprava je stále účinná pro společenství, která vznikla od 1. 7. 2000 do 31. 12. 2013  (viz § 3028 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník).  V novém Občanském zákoníku bohužel zcela chybí přechodové ustanovení pro tyto právnické osoby a chybí v něm o nich jakákoliv zmínka.

3. typ Společenství vlastníků jednotek

vzniklá podle zákona č. 89/2012 Sb. Nový občanský zákoník : Tato společenství vlastníků vznikají od data kdy vstupuje v platnost Nový občanský zákoník, tj. od 1.1.2014 doposud. Jde o právnickou osobou, s přiděleným IČ a vlastní právní subjektivitou, řídící se vlastními stanovami, kterému ze zákona plyne povinnost vykonávat správu společných částí domu. Tento typ společenství vlastníků vzniká přijetím stanov SVJ, které musí přijmout 100% všech vlastníků a následuje zápis společenství do veřejného rejstříku. Tyto právnické osoby se řídí již jen dle zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník.