Dotaz:

Společenství vlastníků uvažuje o revitalizaci domu. Součástí bude též zateplení obvodového pláště domu. Někteří vlastníci jednotek s takovým řešením nesouhlasí. Ve smyslu § 2 odst. 5, písm. a/ zákona č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon ) se jedná o změnu již dokončené stavby. Ve stanovách společenství je ustanovení cituji: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a změně stavby je zapotřebí souhlasu všech členů společenství vlastníků“ (konec citátu) Stanovy výklad pojmu změna stavby neobsahuje. Je nutný v tomto případě souhlas všech vlastníků s pořízením zateplení nebo postačí většina hlasů všech členů společenství?

 

Odpověď:

Podle ustanovení § 1189 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „Občanský zákoník“), se správou domu a pozemku rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Toto ustanovení je třeba vykládat v souvislosti s ustanovením § 2 odst. 5 zákona č 183/2006., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „Stavební zákon“).

K první části dotazu uvádíme, že přístavba nových balkonů bude změnou již dokončené stavby ve smyslu § 2 odst. 5. písm. b) Stavebního zákona, neboť přístavbou balkonu se stavba půdorysně rozšiřuje a je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou. Podle citovaného ustanovení stanov lze tedy dovodit, že k přístavbě nových balkonů bude třeba souhlas všech vlastníků jednotek.

K druhé části dotazu uvádíme, že zateplení domu není změnou stavby ve smyslu Stavebního zákona. V ustanovení § 1208 Občanského zákoníku je upraven rozsah působnosti shromáždění, kdy do jeho působnosti patří i rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části, pokud se jedná o opravu nebo úpravu převyšující limit 1000 Kč v průměru na každou jednotku. Doporučujeme ale nahlédnout do stanov SVJ, které mohou určit jiný finanční limit. Pokud zateplení převyšuje tento limit, bude podléhat schválení shromáždění, jinak by podléhalo schválení statutárního orgánu, resp. výboru. Shromáždění bude rozhodovat nadpoloviční většinou přítomných hlasů, není-li ve stanovách uvedeno jinak.